Publicado en línea el Viernes 13 de abril de 2018, por Jose Luís García Marcos

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, más de 400.000 familias perdieron su vivienda. Se alcanzó en algunos trimestres una media de 500 desahucios al día. Sin embargo, todavía no se ha legislado para asegurar de forma efectiva el derecho a una vivienda digna.

Esta falta de garantías se observa en el incremento considerable de los precios de alquiler desde finales de 2013, que junto con la caída de la renta de los hogares dificulta el acceso a la vivienda. En particular, en ciudades como Madrid y Barcelona, que concentran el 43 % de la demanda de alquiler.

  • En España existe un modelo rentista, y las estadísticas del Banco de España así lo confirman: la rentabilidad de las viviendas en alquiler fue de un 11,4 % para el 4.º trimestre de 2017 (véase la figura 1), superior a la rentabilidad de otros activos.1 Además, 8 de cada 10 arrendadores de viviendas turísticas opinan que el alquiler turístico es más rentable y compensa más que el residencial.

  • Otro factor importante que está afectando de forma directa al mercado de la vivienda es la entrada de los fondos de inversión en este mercado en alza. Tinsa advierte que el 65 % de las compras pertenece a este tipo de fondos.
  • El modelo de turismo que abandera el Gobierno también da lugar a la proliferación de las viviendas turísticas de alquiler, con el consiguiente efecto negativo sobre los alquileres para viviendas residenciales.
    • Como Frontur confirma, el total de turistas que se alojan en viviendas de alquiler ha pasado de suponer un 7 % sobre el total, en el año 2000, a significar más de un 11 % en el año 2014.
    • La calidad de vida de los vecinos se ha visto afectada con motivo de la irrupción de los alquileres de corta estancia de viviendas turísticas, como así lo manifestaron el 59 % de las principales asociaciones de vecinos de las zonas urbanas.2
    • La irrupción de plataformas de «economía colaborativa» como Airbnb también ha tenido algunos efectos significativos. Lejos de tratarse de una plataforma en la que compartir experiencias entre turistas y locales, en ella un pequeño número de propietarios controla gran parte del mercado (véanse las tablas 1 y 2). Por ejemplo, con datos de enero de 2018, en Madrid, el 3,6 % de los propietarios contaba con casi la cuarta parte del mercado. En Barcelona, el proceso de concentración de propietarios es similar (el 3,2 % controla una de cada cuatro ofertas).

 

    • Las figuras 3 y 4 muestran cómo Madrid y Barcelona se han ido llenando de viviendas ofertadas en Airbnb. De esta forma, las clases medias se han visto expulsadas de los barrios, un desplazamiento promovido también por los procesos de gentrificación de las zonas populares.

 

  • Según el informe de Exceltur sobre los alojamientos turísticos, entre 2012 y 2014 los procesos de gentrificación fueron particularmente acusados en Ciutat Vella y en el Eixample. Mientras que, en Madrid, la zona más afectada fue el centro (véase la figura 5). Esto se explica por la mayor rentabilidad de los alquileres turísticos, que se traduce en el aumento de los precios de venta de la vivienda.

  • Los centros de las ciudades quedan despoblados de residentes y son ocupados por turistas. Según el informe sobre el alquiler en 2016-2017 publicado por Fotocasa, un 47 % de los pisos turísticos está ubicado en el centro de las ciudades, mientras que un 29 % se localiza en zonas costeras.

Como consecuencia de estos procesos, se ha producido un incremento de los precios de los alquileres en las principales ciudades del país. Así, Madrid ha sufrido una subida del 43,5 %. desde el tercer trimestre de 2013 hasta el último trimestre de 2017. En el caso de Barcelona, los precios han subido un 33,3 % durante ese mismo periodo. Con todo, cada vez es más difícil hacer frente a los alquileres y, por tanto, a la posibilidad de mantener una vida digna dentro de las ciudades.

En abierto contraste, nos encontramos a la vez con que España es el país con más viviendas vacías de Europa: 3,4 millones de viviendas vacías, según el último censo del INE.

Por otro lado, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aprobado recientemente por el Gobierno del Partido Popular, no da respuesta a estos problemas de acceso a la vivienda.

Nosotros sí proponemos medidas efectivas para que las personas no se vean privadas de este derecho fundamental. Algunas de ellas están recogidas en la Proposición de Ley para Regular los Alquileres Abusivos y Mejorar las Garantías y el Acceso a la Vivienda en Alquiler, presentada por el Grupo Parlamentario Confederal Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea:

  • Políticas públicas que actúen sobre la oferta de vivienda destinada al alquiler, como la constitución de un parque de alquiler público, son esenciales. Este no solamente permitiría la provisión directa de viviendas sociales a los colectivos de personas que más lo necesiten, sino que también podría utilizarse como una herramienta de regulación indirecta de precios en el mercado de alquiler.
  • Las viviendas vacías de grandes propietarios (personas físicas o jurídicas que dispongan de un significativo número de viviendas) sin debida justificación deben movilizarse hacia el alquiler social a través de la expropiación temporal de su uso.
  • Restablecimiento de la duración de los contratos de alquiler en cinco años y actualización de la renta de alquiler en conformidad con el IPC, para evitar la inestabilidad en el mercado de la vivienda.
  • Además, otra forma de intervenir en el mercado de alquiler es la declaración de áreas urbanas con mayor presión en las rentas de alquiler. Para dichas áreas proponemos la creación de un índice de referencia como instrumento de control de los precios.
  • Para frenar los efectos de plataformas como Airbnb, es necesario no solo contar con una inspección que controle la legalidad de los pisos turísticos, sino también la implementación de planes de regulación de viviendas de uso turístico (VUT) que establezcan un número límite de días en que las habitaciones puedan ser alquiladas.

 

13 de abril de 2018


1- Vivienda (alquiler más variación de precios). En este caso, la rentabilidad bruta total se calcula como la rentabilidad bruta estimada por alquiler más la plusvalía.

2- Exceltur: «Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados», 2015.

La entrada La burbuja en los precios de los alquileres de las principales capitales requiere de medidas que garanticen el derecho a una vivienda digna aparece primero en Podemos.


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